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La contaminación del suelo: clave en las operaciones de compra-venta y en el cumplimiento de requisitos legales


Fecha 08/08/2018

La Administración en materia de medio ambiente, tanto a nivel nacional como autonómica, sigue teniendo en el punto de mira los suelos contaminados. Por ello, durante este año se han ido aplicando las nuevas premisas de la Orden PRA/1080/2017, relativa a la mejor definición de las actividades consideradas como potencialmente contaminantes del suelo.

De esta forma, el legislador va aplicando la experiencia acumulada durante estos años (desde que se publicó el Real Decreto 9/2005), para tratar de excluir las empresas que realmente no tienen potencial afección, independientemente de su CNAE; y para incluir en el ámbito de aplicación a todas aquellas que sí que tienen riesgo de contaminar los suelos o las aguas subterráneas asociadas.

Esto implica que las empresas tienen que prestar especial atención al cumplimiento de los requisitos legales relacionados con los suelos contaminados, dado que este aspecto ambiental cada vez cobra más importancia en el ámbito de inspección de la Administración competente.

En general, salvo las empresas de nueva constitución, todas presentaron en su día el Informe Preliminar de Situación de Suelo, basado en diferentes formatos autonómicos. A partir de ahí, la Administración ha ido solicitando sucesivas revisiones de dicho documento. En muchos casos, esto conlleva asociada una solicitud complementaria para realizar una investigación más detallada, denominada Caracterización Exploratoria del Suelo. El trabajo de caracterización conlleva la realización de sondeos y análisis de muestras de suelos, con lo que se puede precisar a través de datos objetivos el estado de los suelos y aguas subterráneas asociadas. Si los resultados de dicha caracterización superan los niveles de referencia establecidos, es preciso realizar una valoración de riesgos, que determine si el riesgo es o no aceptable. Si no lo fuera, se considera el emplazamiento como contaminado y debe procederse a un proceso de remediación.

La declaración de un suelo como contaminado implica que quede nota marginal asociado a los documentos de los terrenos en los Registros de la Propiedad, de carácter público. Esto implica que el propietario del suelo no solo debe descontaminarlo, sino que, hasta que no lo haga, este hecho será público con lo que ello implica a todos los efectos y por supuesto, para cualquier transacción.

En el diagrama adjunto se presenta un esquema que da una idea general de los requisitos legales al respecto. El cumplimiento de estos requisitos legales presenta frecuentes dudas entre las empresas, por lo que se adjunta un documento de Preguntas y Respuestas Frecuentes, para ayudar a solventar las cuestiones más habituales según la experiencia que acumula MEDIOTEC en el asesoramiento y en la elaboración de informes en esta materia.

Sin embargo, el cumplimiento normativo no es la mayor preocupación de las organizaciones. La normativa actual implica que al realizar la compra de cualquier actividad y/o terreno, el nuevo propietario asume todas las responsabilidades sobre el mismo. Por tanto, adquirir un suelo contaminado puede suponer una operación de altísimo riesgo, puesto que los costes de descontaminación son muy elevados. Es por ello, que desde el Área de Inspección Ambiental de Suelos de MEDIOTEC, acreditada por ENAC, estamos realizando muchos estudios en este sentido con el objetivo de:
- Mejorar las condiciones de venta: al informar de forma objetiva el vendedor de que su suelo está libre de cargas de descontaminación al respecto
- Aportar la información necesaria para la toma de decisiones durante el proceso de adquisición de un terreno: de forma que el comprador tenga plenas garantías de no tener que asumir ningún riesgo ni coste extra.


' Archivo adjunto '

 
 

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